非洲的房地产正在重复奇迹

非洲，这块最古老的人类发祥地，几个世纪以来一直匍匐于发展的慢车道上。如今在经济全球化背景下，在宏观经济向好条件下，非洲经济开始发力，巨大的内需加上涌入的国外热钱使得房地产市场异常火爆。非洲似乎大有重演中国、印度房地产奇迹的趋势！在一定范围内，通过启动房地产投资作为刺激经济增长的手段，本身是无可厚非的，尤其是在经济处于原始积累阶段向快速发展的转变过程中，房地产对经济的拉动作用是非常明显和直接的。但对于后发国家而言，最容易犯的政策错误是把经济发展的主要结果当成主要原因，本末倒置。就房地产的发展而言，它是经济增长的“果”，而不是“因”，稍不留神就很容易出现失控的局面，导致一系列的社会经济问题。

非洲房产热的三板斧：经济升温、内需增大、热钱涌入

目前非洲经济正处在前所未有的较佳状态，除少数国家外，多数国家都进入了经济稳定增长的全新发展时期。过去5年，非洲年均经济增长率保持在5%以上，2007年达到5.8%，预计2008－2009年增长率有望达到6%。2002－2007年，安哥拉国内生产总值年均增长15%，成为全球经济增长最快的国家。全球发展最快的100个城市有25个在非洲，联合国人口基金日前发表报告称，预计到2030年，非洲城市人口将从2000年的2.94亿猛增至7.42亿。城市化的快速提升是人口对城市住宅需求集中释放的过程，这些新兴地区的城市建设将会带动庞大的基建需求，增加市民对房屋、
交通、娱乐场所以及奢华酒店等的需求。

受历史条件限制，非洲许多城市的房地产业一直比较落后，从东部非洲的埃塞俄比亚到肯尼亚，从南部非洲博茨瓦纳到莫桑比克，从西非的喀麦隆到尼日利亚，再从北部非洲的阿尔及利亚到埃及，住宅缺口都非常大，一部分人是根本没有住房，绝大数人是虽然有住房，但配套条件非常差。据官方统计，在非洲大陆撒哈拉沙漠以南的地区，70%以上的居民居住在贫民区。乌干达全国共短缺房屋150万套，其中首都坎帕拉房屋短缺50万套。喀士穆目前住宅缺口100万套，且正以年10%的速度增加。东非五国目前有380万套住宅的缺口，到2025年将有2820万套住宅的缺口。与此同时，快速发展的经济使得越来越多的非洲中产阶级手里攥着越来越多的钱，但却没有适合他们的房子可供选择。未来几年，非洲掀起“大兴土木”的热潮已属必然。此外，众多国外亿万富豪在非洲购买物业也会进一步拉动非洲高档度假别墅的建设。去年11月以来，已经有一撮沙特阿拉伯富商将视线转向了东非的肯尼亚、坦桑尼亚和莫桑比克。

尤其值得注意的是，在全球经济增速放缓的背景下，一些在欧美陷入困境的金融机构开始寻求新的发展空间。由于土地广阔，利润率高（据美国商务部的统计报告，非洲地区外国直接投资回报率平均高达30%左右，大大高于发展中国家16%－18%的平均回报率），投资非洲成为许多投资者进行全球配置的一个重要方向，据联合国贸易和发展会议公布的数字显示，2004年流入非洲的外国直接投资（FDI）为180亿美元，2006年达到355亿美元，占全球FDI总量的2.7%，2007年流入非洲的外国直接投资约为400亿美元，据估计，这一数字到2010年将达到1000亿美元。大量涌入的热钱除了投资传统的石油等能源外，也将目光转向了利润丰厚的房地产领域。

很明显，在上述诸多利好因素的共同发力下，非洲的房地产市场想不热都难。近5年来南非房地产市场的急速升温，2004－2006年上半年，约翰内斯堡、开普敦等主要城市的部分地段房价涨了2－3倍，投资回报率达到了12%－15%。我们有理由相信，在今后5－10年，非洲房地产开发一定会以较快的速度发展。