“恒大概念股”提振A股地产板块,投资者纷纷跟进,截至8月9日收盘,38只地产股创出30日新高。其中,7月25日至8月10日,万科A 股上涨30%;7月28日至8月9日,廊坊发展 股价上涨78%。

  作为龙头房企的恒大举牌路径和险资有几分相似,股权分散、高分红、低估值和持续的发展潜力……共性之中还有哪些地产股将会再接再励?

  举牌标配:高分红和股权分散

  资本天性逐利,在利率 下行的背景下,高分红驱使险资“敲门”蓝筹股,而分散的股权成为险资进一步追逐利润的门槛。

  利率 下行至较低水平难以覆盖险资资金成本。以3年期国债 为例,今年5月至7月,储蓄国债连续降息2次,利率进入“3时代”,最新一期上3年期国债利率为3.8%。

  平安证券公布的数据显示,截至2015年底,中国人寿 、平安寿险和太保寿险的万能险结算利率在4.5%~5%左右,安邦保险 的结算利率在5%~5.5%之间,而前海人寿和生命人寿的部分产品结算利率在7%以上。

  有业内人士指出,在利率下滑的背景下,险资急需拓展新的投资标的,流动性较好的权益类资产受青睐,特别是股权分散、高股息的地产股成险资的“猎取”对象。

  雪球客户端的数据显示,截至目前,房地产 板块股息超过2%的股票共计14只,其中金地股息率为4.04%、金融街 3.65%、保利地产 3.3%、万科A3.28%、荣盛发展 3.26%,股息率在2%以上的还包括福星股份 、中天城投 、电子城 、绿地控股 、首开股份 、华夏幸福 、北京城建 、万通地产 和南京高科 。大股东持股比例在30%以下的万科A、金地集团 、金融街三家均遭遇险资举牌。

  未来具备分红潜力的地产企业同样是险资目标。中信证券 分析认为,当保险公司对某个地产企业的持股比例高到一定的程度,也就可以主动要求上市公司 提高分红比例,谨慎投资,谋求更加稳定的收益。

  《每日经济新闻》记者翻阅金地、金融街和万科A三家公司年报发现,在险资进入以后,三家公司均提高了公司的分红水平。以金地为例,2013年至2015年公司发放股利标准为每10股派发1.6元、1.3元和4.2元。

  《羊城晚报》通过提取数据进行统计发现,目前沪深两市138只地产股中,第一大股东持股比例在20%以下的有23只,其中廊坊发展、金地、新黄浦 、粤宏远A 、广宇发展 等不少个股均有数量不等的保险资金入驻。暂未被险资选中的个股包括新潮能源 、嘉宝集团 、美好集团 、阳光城 、福星股份等。

  长线标的:资产低估+布局理想

  有持续的利润才能留住逐利的资本。如果股权分散是险资争取话语权的先决条件,而企业本身被低估的价值和未来拥有的空间则是促使险资持有股票的支撑。

  捡漏地产股,离不开NAV(净资产估值法)。地产公司的资产,扣除了负债就是房和土地的组合。可是,地产股的价值,却有时明显低于其扣除负债后拥有的房子和土地的价值。

  华泰证券 举过一个相对理想的案例,保险公司以6折的水平买入地产公司股票,并按一般房企3年的开发年限、4年的结算年限,如期间不考虑新增拿地,那么4年后将成为纯现金公司,若4年后回到平价(因为是纯现金了),年化收益率约14%。

  企业的发展伴随着扩张,持续的优质资产成为地产公司维护、提升估值的重要因素。中信建投在研报中提倡,在关注企业NAV折价高低和大股东持股比例的同时,应该关注企业主业的布局,主业布局不理想的公司很难赢得长线资金的青睐,并强调这点和资本市场的选择并不冲突。

  中信建投认为,地产板块个股依然需要接受行业估值潜在调整带来的挑战,地产股的定价权在资本市场,而决定地产股价值的还是业绩,建议优先关注NAV折价较高和大股东持股比例较低两个指标的同时,关注上市房企在一二线城市拥有的稀缺资源。